Queda da Selic e Crédito Mais Farto Devem Marcar Novo Ciclo do Mercado Imobiliário

A expectativa de queda dos juros, o reforço do FGTS e a expansão do crédito habitacional sustentam um cenário mais favorável para o setor em 2026

Depois de um período marcado por juros aumentados e maior seletividade da demanda, o mercado imobiliário entra em 2026 com um conjunto de fatores que apontam para um ambiente mais favorável. A expectativa de queda da Selic, a ampliação das linhas de crédito e o fortalecimento do Minha Casa Minha Vida formam a base de um cenário que deve sustentar a evolução do setor, ainda que o calendário eleitoral imponha algum grau de cautela.

O consenso entre os agentes do mercado é que o crédito voltará a ocupar papel central neste ano. A projeção de redução de 2 pontos percentuais a 3 pontos percentuais nas taxas de juros, combinada ao aumento do financiamento imobiliário, tende a aliviar a pressão especialmente sobre a classe média, hoje o segmento mais sensível ao custo do dinheiro.

“Estimativas da Abrainc indicam que, a cada 1% de redução da Selic, cerca de 160 mil famílias voltam a ter acesso ao financiamento habitacional”, afirma Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) .

Para Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP , o cenário de 2026 é claramente mais positivo do que o apresentado recentemente. A única ressalva que ele faz é em relação ao cenário político, sobretudo para entender melhor quais serão as propostas para a área habitacional.

Esse movimento ocorre em um mercado cada vez mais concentrado na base da pirâmide. O Minha Casa Minha Vida responde hoje por cerca de 65% da produção imobiliária na cidade de São Paulo, principal mercado do país, participação que era próxima de 45% até 2023.

O segmento segue com maior liquidez e velocidade de vendas, sustentado por títulos menores e condições de crédito mais acessíveis.

A faixa média, aqueles que adquirem imóveis de R$ 700 mil a R$ 1,5 milhão, permanecem mais pressionados pelo custo do financiamento, enquanto a alta renda, de R$ 2 milhões ou mais, mostra menor dependência do crédito tradicional.

Na visão de Ygor Altero, chefe do setor imobiliário da XP , essa diferença de comportamento deve continuar em 2026. O executivo avalia que a baixa renda permanece mais protegida, impulsionada pelas melhorias dos programas habitacionais do governo, pelo aumento do orçamento e pela elevação dos tetos de preço.

Já os segmentos de média e alta renda seguem mais expostos ao ambiente macroeconômico. “O cenário macro mais desafiador para o segmento de mídia alta pode se traduzir em um nível de velocidade de venda um pouco menor e alguma eventual desaceleração”, afirma.

Ainda assim, Altero ressalta que o controle dos custos de construção e a melhoria gradual da acessibilidade ao crédito criam um ambiente favorável para a manutenção das margens das empresas do setor, apesar de uma mão de obra seguir como ponto de atenção.

Captação de recursos e FIIs

Do lado do financiamento, a leitura é de fortalecimento estrutural. O orçamento do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) destinado ao financiamento habitacional já tem aumento planejado, passando de R$ 127 bilhões para R$ 144 bilhões em 2026.

Isso se soma à expectativa de manutenção dos recursos do fundo social do pré-sal e ao avanço do novo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que propõe redução de exigibilidades de poupança e a possibilidade de elevação do percentual financiado, liberando entre R$ 30 bilhões e R$ 40 bilhões adicionais ao mercado.

Para Renato de Sousa Correia, presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) , esse conjunto de medidas, aliado à expectativa de que a Selic erre 2026 em torno de 12% ao ano, tende a fortalecer o mercado imobiliário.

Correia destaca que a construção civil opera com horizontes de médio e longo prazo e que há segurança jurídica para a continuidade dos investimentos, independentemente do calendário eleitoral.

A expectativa de queda dos juros também se reflete no mercado de capitais ligado ao setor. Segundo Marcos Freitas, sócio-fundador da AZ Quest Panorama , esse movimento tende a beneficiar principalmente os fundos imobiliários de tijolo, assim denominados por investimentos em imóveis financeiros (shoppings, galpões, escritórios etc).

A perspectiva é de continuidade da redução da vacância nos segmentos logístico e corporativo, além de um mercado de locação mais aquecido no primeiro semestre de 2026 e mais moderado na segunda metade do ano, influenciado pela Copa do Mundo e pelas eleições.

Freitas também observa que os efeitos da reforma tributária, com a criação da CBS e do IBS, que começam a ser sentidos de forma ainda incipientes em 2026, mas tendem a ampliar, ao longo dos próximos anos, as vantagens tributárias dos fundos imobiliários, que mantêm o tratamento tributário favorecido.

Fonte: https://forbes.com.br/forbes-money/forbes-real-estate/